Despre contractul de închiriere în timpul pandemiei și după

Publicitate

Alexandru Cosmin Gheorghe este avocat în Baroul Brașov cu o experiență de 14 ani și practician în insolvență, membru UNPIR având o practică de 12 ani. Specializare în drept penal, civil, administrativ, financiar, medical. El va fi la dispoziţia cititorilor brasov.net şi le va răspunde aici la întrebările pe care aceştia i le vor trimite pe emailul redactiei.

Pandemia Covid-19 a generat și va continua să genereze un impact negativ asupra activităților economice din aproape toate mediile. În acest context, în rândurile ce urmează, vom analiza în ce măsură sunt afectate relațiile dintre proprietar și chiriaș.

Publicitate

Contractul de închiriere, sau locațiune, este contractul prin care  o parte (locatorul) oferă folosința unui imobil către cealaltă parte (locatar), în schimbul unei plăți periodice (chirie), prevederile generale și obligatorii găsindu-se în Codul Civil.

Starea de urgență a condus la suspendarea activității economice la săli de fitness, saloane de frizerie, cabinete stomatologice, baruri, restaurante și cazinouri, precum și vânzările cu amanuntul din centre comerciale. Suplimentar a fost limitat dreptul de deplasare al cetățenilor, astfel că și agenții economici cărora nu le-a fost suspendată activitatea, au înregistrat scăderi de venituri prin diminuarea numărului de clienți.

Ce se întamplă în această perioadă, fiindcă pe de-o parte chiriașii nu își pot folosi în integralitate spațiile, din cauza restricțiilor impuse de declararea stării de urgență și a ordonanțelor militare, iar pe de altă parte proprietarii nu își pot încasa chiriile, tocmai pentru că activitățile economice ale chiriașilor, fie au scăzut fie au fost stopate în totalitate.

Această situație este una deosebită și este evident că proprietarul va urmări să încaseze constant chiria la același nivel, iar chiriașul urmărește să își reducă nivelul costurilor prin reducerea sau neplata chiriei pentru perioada afectată de starea de urgență.

Pentru a analiza obiectiv posibilitățile părților, de a acționa într-un sens sau altul, vom analiza prevederile legale dar și pe cele contractuale.

Forța Majoră. Potrivit definiției legale, „forța majoră este orice eveniment extern, imprevizibil, absolut invincibil și inevitabil.” Este evident că, în prezent, ne găsim într-o astfel de situație și deci vom verifica clauzele contractuale privitoare la forța majoră.

De regulă, o astfel de clauză este redactată precar, fără a preciza în mod concret care sunt obligațiile părților, într-o astfel de situație, deschizând calea unor discuții între chiriaș și proprietar, pentru a adapta contractul, la noua situație.

La nivel de principiu, forța majoră nu poate constitui o cauză exoneratorie a obligațiilor contractuale de plată a chiriilor, decât în cazul în care se suspendă corelativ și executarea obligațiilor privind asigurarea posesiei, cu alte cuvinte doar în situația în care proprietarul nu ar mai putea să cedeze folosința spațiului închiriat se poate invoca forța majoră pentru a justifica neplata chiriei.

În lipsa prevederilor contractuale, ne vom raporta la prevederile legale în materie, respectiv art. 1557 și art.1634 din Codul Civil.

Articolul 1557 face referire la imposibilitatea de executare, instituind, în ceea ce privește persoana creditorului (locatorul, în cazul nostru), pentru imposibilitățile temporare de executare, posibilitatea pentru locator de a suspenda executarea propriilor obligații ori, în funcție de opțiunea sa, de a obține încetarea contractului prin reziliere.

Însă, art. 1664 arată că, debitorul unei obligații care are ca obiect predarea unor bunuri de gen nu se poate întemeia pe doctrina forței majore pentru a exclude răspunderea aferentă neexecutării obligației sale.

În cazul nostru, sumele de bani ce constituie chiria reprezintă bunuri de gen, astfel că potrivit legislației și doctrinei juridice din România, este foarte puțin probabil ca locatarii să poată invoca cu succes forța majoră atunci când solicită exonerarea de obligația de achitare a chiriei.

Totuși, pentru fiecare caz în parte, ar trebui să se verifice, dacă partea și-a asumat contractual, riscul intervenirii unui eveniment de forță majoră, situație în care, aceasta a renunțat efectiv la dreptul legal de a invoca remediul forței majore, în legătură cu obligațiile ce decurg din contract.

Impreviziunea. Conform legislației române, dacă în timpul executării unui contract, are loc o schimbare excepțională a circumstanțelor, care afectează în mod nerezonabil echilibrul obligațiilor contractuale, determinând ca executarea contractului să devină favorabilă, în mod injust pentru o parte și excesiv de oneroasă pentru cealaltă, instanța competentă poate decide readaptarea condițiilor contractuale sau încetarea contractului, în termenii și condițiile stabilite de instanță.

Așadar în situația în care negocierile amiabile eșuează, părțile se pot adresa instanței de judecată pentru a adapta contractul, ca urmare a impreviziunii. Impreviziunea ar putea fi invocată de către locatar, ca argument pentru suspendarea plății chiriei pentru perioada stării de urgență.

Impreviziunea se aplică, numai dacă, următoarele condiții sunt îndeplinite în mod cumulativ:

–schimbarea circumstanțelor a intervenit după încheierea contractului;

–schimbarea circumstanțelor nu a fost și nu putea fi avută în vedere, în mod rezonabil, de către partea afectată la încheierea contractului;

–partea afectată nu și-a asumat și nu se poate considera în mod rezonabil că și-a asumat riscul schimbării circumstanțelor;

–partea afectată dovedește că a încercat să renegocieze cu bună credință termenii și condițiile contractului.

Astfel, în ciuda circumstanțelor excepționale prezente, locatarul încă beneficiază, de folosința liniștită și utilă a spațiilor închiriate, fiindu-i suspendată doar activitatea comercială prin decretele emise de autorități. Concret, deși activitățile de prestări de servicii sau comerț cu amănuntul sunt suspendate, locatarii încă au acces în spații și își pot păstra bunurile ce le aparțin în interiorul spațiilor închiriate.

Concluzionând, în cazul în care locatarul nu se va putea întemeia pe forța majoră pentru cazul său particular, acesta poate invoca imposibilitatea de folosire a spațiilor închiriate ca fundament pentru reducerea chiriei, fiind necesar să formuleze o cerere instanței de la locul situării imobilului.

Măsuri legale. Soluția de moment oferită de Guvern este O.U.G. nr. 29/2020 care prevede că IMM-urile care și-au întrerupt total sau parțial activitatea economică, ca urmare a măsurilor de urgență, adoptate de autoritățile competente, în conformitate cu legislația aplicabilă și care dețin un Certificat de Situație de Urgență emis de Ministerul Economiei, Energiei și Mediului de Afaceri vor beneficia pe întreaga durată a stării de urgență de amânarea la plata chiriei pentru imobilul cu destinație de sediu social și de sedii secundare.

Amânarea presupune doar o păsuire, privind plata chiriei, aceasta nerezolvând problema de fond, și anume faptul că se datorează o chirie pentru un imobil, care fie nu mai poate fi utilizat deloc, ca urmare a deciziei autorităților publice, fie este utilizat minimal, din cauza lipsei clienților sau din lipsa angajaților care iși desfasoară activitatea prin telemuncă.

Totuși, pentru contractele care nu se încadrează în categoriile menționate anterior, chiriașii ar putea invoca forța majoră, luând în considerare faptul că OUG nr. 29/2020, instituie o prezumție generală de forță majoră în acest sens. Având în vedere că imprevizibilitatea evenimentului este o condiție necesară pentru aplicarea forței majore, legiuitorul clarifică faptul că o astfel de imprevizibilitate trebuie evaluată, numai pe baza perspectivei părților, de la momentul încheierii relației lor contractuale.

Parlamentul României are în dezbatere un proiect privind scutirea de plată a chiriei pentru o perioadă egală cu starea de urgență plus o lună, iar ca măsură reparatorie, proprietarii să fie scutiți de plata impozitelor pentru aceeași perioadă.

Concluzii. Recomandarea este ca proprietarii și locatarii să poarte negocieri cu bună-credință, fiind probabil, opțiunea cea mai puțin păgubitoare, pentru soluționarea potențialelor dispute rezultate în urma crizei Covid-19, colaborarea și înțelegerea fiind avantajoase  ambelor părți.

Deși poziția locatorului este una mai favorabilă, nu recomand măsuri dure, luate  în forță față de chiriaș, deoarece locatorul, nu numai că nu va putea recupera o mare parte din eventualele sume neîncasate, dar în contextul în care, prefigurarea unei viitoare crize economice va duce la lipsa potențialilor noi chiriași, pentru o perioadă medie de timp, o clădire neînchiriată, va produce mai multe pagube, decât reducererea sau scutirea de la plata chiriei pentru 2-3 luni, astfel că lipsa înțelegerii va fi  în detrimentul amândurora.